Entrepôts : Investir dans l’immobilier logistique

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Avec le développement de l'e-commerce, la logistique a acquis une dimension stratégique.

Le marché de l'immobilier est en train de s'adapter, ouvrant de nouvelles opportunités d'investissement. L’explosion du commerce en ligne accentue «de manière exponentielle» les besoins en surface logistique. Raccourcir de moitié le temps de livraison implique souvent de bien plus que doubler le nombre de mètres carrés et la capacité à livrer dans des délais de plus en plus courts est devenue un facteur concurrentiel différenciant. Les e-commerçants ont besoin d'entrepôts dédiés à la vente en ligne et d'un maillage territorial qui favorise la proximité avec les bassins de consommation. Les grandes enseignes de distribution qui s'appuient sur un réseau important de magasins et doivent pouvoir gèrer ainsi dans un même entrepôt les stocks des magasins et les ventes en ligne. Tri, emballage des produits, gestion des retours : la logistique autour du e-commerce comporte des spécificités et contraintes par rapport à la distribution plus traditionnelle. Cette évolution nécessite une transformation du parc immobilier pour permettre aux utilisateurs de recevoir, stocker et distribuer les produits le plus rapidement possible. Des évolutions en terme de taille, volume, localisation mais également sur le plan technique avec par exemple la capacité à intégrer des process automatisés. En plus d'être en plein essor, le secteur présente d'autres avantages :

  • Les charges liées aux travaux d'amélioration des locaux sont à la charge du locataire
  • Les revenus sont indexés sur l'inflation
  • Les baux sont sécurisés car signés à long terme, en moyenne pour une durée de plus 15 ans pour les entrepôts de grande taille.

Actifs de rendement par excellence, cette catégorie d’investissements reste intéressante pour ceux qui visent avant tout une rentabilité forte, au détriment de la valeur patrimoniale à terme. Rendements compris entre 7 et 10 % en fonction des actifs, des locataires et des localisations, et hors effet de levier potentiel ou création de valeur. Ces performances sont soumises à aléas et générer des pertes partielles en capital.