Dispositif LMNP – Un Produit d’investissement et d’épargne très efficace

L’investissement en LMNP est un produit d’investissement et d´épargne très efficace pour peu que l’on sache bien le préparer.

Il permet de générer des revenus non imposés pendant une longue période (25 à 30 ans), préparer sa retraite, développer son patrimoine immobilier tout en percevant une rente régulière, sécurisé et sans contrainte.

•Créé en 1949, ce statut est une niche fiscale assez ancienne crée pour développer l’hébergement hôtelier et touristique en France. L’investissement en location meublée via le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet aux contribuables de développer son patrimoine immobilier tout en se constituant un complément de revenus et préparer sa retraite en acquérant un bien immobilier meublé, dans une résidence de services. Le principe est simple, vous acheter un bien, compromis, signature chez le notaire sauf qu´au moment de la signature, vous signerez un bail commercial. Au lieu de signer un bail avec un particulier, vous le signer avec une personne morale, en l’occurrence une société d’exploitation, appelé le gestionnaire dont c’est le métier. Le gestionnaire sera chargeant du règlement des loyers, de l’exploitation et l’entretient de la résidence.

Son mécanisme fiscal et comptable hybride est basé sur l’amortissement des murs (immobilier et mobilier hors terrain) pour une défiscalisation importante, sans les contraintes de plafond des autres niches fiscales. Le principal avantage du statut est de générer des déficits. Il suffit donc de considérer que ce sont les amortissements qui génèrent le déficit, pour que vous puissiez bénéficier d’un report indéfini, et continuer à gommer l´ensemble ou une bonne partie de l´imposition sur vos loyers pendant de nombreuses années. Les déficits en LMNP sont in fine reportés indéfiniment sur vos revenus locatifs

Pas de loyers imposables = pas d’impôts !

L’acquisition d’un bien immobilier neuf en régime hôtelier loué permet d’opter pour la fiscalité avantageuse du régime réel simplifié en BIC dite fiscalité LMNP, ainsi qu’une récupération de TVA lors de l’acquisition.

En location meublée, l’investisseur peut amortir 100% :

  • La valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain),
  • Le montant des frais d’acte,
  • La valeur hors taxe du mobilier,
  • Les frais d’agence.

Comme indiqué plus haut, l’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste : 5 à 10 ans pour les meubles (soit 10 à 20% par an). 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte. (Soit 2,5 à 4% par an).

Que déduit-on dans la pratique en fiscalité LMNP ?

L’ensemble des charges liées à l’investissement sont déductibles. A ces charges viennent s’ajouter les amortissements soit :

  • Intérêts d’emprunt,
  • Primes d’assurance,
  • Taxe foncière,
  • Charges de copropriété,
  • Honoraires de cabinet comptable,
  • Frais kilométriques pour aller visiter le bien (1 foi par an) et assister aux AG.
  • Amortissements.

Si le résultat comptable obtenu est déficitaire, la part du déficit générée par l’amortissement est déductible d’autres revenus BIC de même nature (un bénéfice sur une autre location LMNP existante par exemple) ou reportable sur les bénéfices futurs sans limite dans le temps. Si vous souhaitez en savoir plus sur les amortissements BIC, règles, durée, et taux de déduction des amortissements, je vous invite à consulter la page du Bulletin Officiel des Finances Publiques sur les amortissements en BIC.

Les 3 phases d’un investissement LMNP

1. La phase de financement

En cas de recours à un financement par crédit, le résultat comptable de l’activité LMNP est le plus souvent négatif du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunts et des frais d’assurance de prêt. Il n’y a donc pas d’imposition et les amortissements LMNP non utilisés sont reportés, sans limite de durée, pour une utilisation ultérieure.

2. La phase de rendement

Une fois le prêt partiellement remboursé, les intérêts d’emprunts diminuent et l’activité de location LMNP devient excédentaire. Lorsque l’amortissement de l’exercice n’est plus suffisant, le stock d’amortissement constitué sur les années précédente va être utilisé afin d’annuler ou de diminuer considérablement le résultat comptable et fiscal.

3. La phase d’arbitrage

Une fois qu’il n’y a plus d’amortissement LMNP disponible, 2 solutions s’offrent à l’investisseur :

  • Opter pour le régime du micro BIC. L’investisseur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50% sans déduction d’autres charges (pour plus de détail voir le régime du micro BIC).
  • Revendre le bien considéré. L’acquéreur bénéficiera de la même fiscalité avantageuse avec déduction de l’amortissement LMNP. C’est donc un argument favorable pour le propriétaire pour vendre lorsqu’il a lui épuisé ses amortissements.

N´hesitez pas á nous contacter pour plus d´informations info@arqxcapital-immo.com